二环内作为济南老城区的灵*，这里不仅有着令人神往的名胜风景，也是千年古城的底蕴所在。作为老城区的核心，大明湖周边的住区也备受老济南人的喜爱。
随着城市发展步伐的不断加快，济南向外扩容的速度在逐年提升，在“中优”战略的加持下，二环内老城更新的步伐也明显加快。在老城区的大明湖周边，如今也聚集了诸如金科博翠明湖、远洋湖印都会、明湖壹品苑、三庆明湖里等数个楼盘。
临湖而居是很多人的居住梦想，在济南大明湖周边的这些新建楼盘中，三庆明湖里距离大明湖最近，直线距离不到00米，步行至大明湖西南门也只需要米左右，这样与大明湖毗邻而居的新楼盘是片区内非常稀缺的。
提到三庆明湖里很多人可能都不熟悉，但是它的前身君逸悦城不少人都会有印象。这个在巴黎花园以东的地块是河套庄片区的棚户区改造项目，年该地块启动冻结拆迁，年5月底A#、B#两栋安置房竣工后陆续启动回迁，目前这两栋楼位于售楼处的西侧。
4栋商品住宅分两期开发
除了回迁的两栋住宅以外，河套庄棚改项目地块于年和年分两次进行了土地拍卖，两期也各自规划了2栋住宅楼。
（回迁房与售楼处）
具体来看，月12月0日，济南华辰房地产以万元底价竞得明湖西路以北，巴黎花园项目以东地块，该地块是河套庄棚改项目地块一，地块占地面积.㎡，地上最大容积率2.，成交楼面价为元/㎡，建筑高度要求5-55米。
年9月14日，济南利邦置业有限公司以万元溢价摘取了河套庄项目地块二，这是1宗不到11亩（㎡）的居住地块，地块溢价为7.8%，容积率高达.9，楼面价为元/㎡。根据挂牌文件，地块需配建不小于㎡的住宅安置用房，竞得人须根据安置协议约定及户型等要求建设，由济南城市投资集团有限公司以元/㎡的价格回购，还需建设面积不小于㎡的派出所。
其中，年拿地的就是君逸悦城，即为项目一期，而年拿地的项目是如今的三庆明湖里，也是项目的二期。
在售户型“吸引力”不足
当前市场上流行的“大面宽、短进深”式的户型设计中，在这个项目几乎看不到身影。
在一期君逸悦城#和4#楼多数为-16㎡的大户型，二期的三庆明湖里1#楼采用了96㎡、㎡和㎡的户型设计，而2#楼最小面积的户型更是达到了67㎡。整体来看户型多数都是长进深的设计，而且大面积的户型整体设计也不方正，南北通透性也较差。
（二期1#楼在售户型）
（一期#楼户型）
这样的户型设计如果放到10年前，应该算是市场上比较常见的，但随着我们对于居住需求的不断提升，如此设计对于希望环湖而居的置业者来说明显吸引力不足。从全国其他城市对于主城环湖片区的打造来看，多是采用的低密建筑设计，而济南大明湖周边的城市界面明显格调有所差距。
（一期4#楼在进行玻璃安装）
根据置业顾问介绍，一期君逸悦城于去年底开始销售，预计年6月交房，4#为8层洋房，#为18层小高层。从网签情况来看，4#楼除了4户被抵押不可网签的房源外，还有4套未网签，而#楼有18套房源被抵押无法网签，其他的处于清盘状态，在售户型涵盖㎡（三室两厅两卫）、㎡（三室两厅两卫、15㎡（三室两厅两卫）和16㎡（四室两厅两卫），均价～元/㎡左右，公摊大约18.8%左右。
二期三庆明湖里于9月0日首开1#楼，该楼栋共有1层，分为4个单元，其中1单元西户为96㎡，4单元东户为㎡户型，1单元东户、4单元西户和中间两个单元全部为㎡的户型，目前该楼栋12户96㎡户型（一楼为7㎡变异户型）已经全部售罄，8层以下价格在元/㎡左右，8层以上价格在10元/㎡左右，10月份特价房价格元/㎡。
（二期1#和2#平面图）
据悉，年底预计加推2#楼，其中2#的东单元为2梯6户的18层小高，该单元上有二三十套的济南四建的回迁房。2#楼东单元的两个边户为8㎡两室，中间四户为67㎡的小两室，预计价格～0元/㎡。值得一提的是，2#楼的边户唯一阳台在北侧，这种情况在其他项目中多数是双阳台才会出现北阳台的设计。
这样的项目到底值不值得买？
单看户型设计，在当前的济南市场上三庆明湖里几乎毫无竞争力，但是得益于优质的地段优势，这个项目也受到了一些地缘性客户的