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超级房探大明湖旁的高架房,老城改善如 [复制链接]

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齐鲁晚报·齐鲁壹点记者张原硕

济南老城区因交通便利、生活气息浓厚,占有不可多得的城市景观资源,而备受部分购房者青睐。日前记者在探访中,发现天桥区又增加了一新楼盘,预计3月底4月初入市。该项目作为年上半年老城区首批入市的楼盘之一,会给济南带来怎样的产品?

广告宣传直线距离大明湖米

老城区再添新楼盘

年5月24日,中梁联合二建拿下位于天桥区北园大街南侧、北关北路东侧的两宗用地,其中的住宅用地,也就是本次探访项目中梁明湖云璟,占地面积约2万平米,容积率2.0,规划打造5栋住宅楼,均为15层小高产品,房源户数为户,主打纯改善。

项目效果图

另一块用地规划有三层商业综合体,整个项目附近有大明湖商圈、经四路商圈,生活配套比较齐全。“我们项目距离大明湖直线距离只有米,是整个片区里非常纯粹的稀缺低密楼盘,居住起来十分舒服”,中梁明湖云璟的置业顾问向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者介绍到,项目预计在本月底或者下月初首开两栋楼,推出的房源套数在套左右。

售楼处内,记者看到有三四组客户,多为中老年群体,“我们的客群多是周边的一些老居民,有的是想改善自己的居住条件,或者为子女置办婚房”,置业顾问表示,前来看房的主要以地缘客户为主,习惯了老城区的便利和繁华。

距离大明湖近是项目最大的卖点。记者也亲测验证了一下,从大明湖西北门出发,沿北关北路一路向北,花费时长约16分钟,步行距离在米左右。

紧邻高架和公交停车场

噪音污染影响居住品质

距离大明湖是不远,但该项目紧邻北园和顺河两条高架桥,也成为项目最大的一个痛点。

需要注意的是,中梁明湖云璟目前在建的1号楼和6号楼,距离高架桥位置不过三四十米,而这两栋楼也是该项目作为首开的两栋楼,除了靠近高架桥,项目北侧还紧挨着北关北的公交停车场。

高架桥距离小区位置很近

与中梁明湖云璟一墙之隔的公交停车场

为了解决未来存在的噪音问题,开发商在住宅和高架之间规划了15米的绿化廊道,并在小区北侧规划建设一个公园。

据置业顾问介绍,这个公园占地近平米,想通过乔木绿植隔绝噪音。然而这些外界因素,对于主打纯改善定位的项目来讲,会给置业者带来不少顾虑和影响。“紧靠高架交通比较便利,但同时带来的问题也会比较多”,做二手房中介的苏斌(化名)向记者表示,高架桥的噪音不同于铁道,火车的声音固定、平缓,通常不会发出太剧烈变化的声音,但高架上的汽车疾驰声音是接连不断,临桥的楼层会体现的更加明显,“这种情况在许多靠近高架的老旧小区表现的很明显,我从业十年,靠近高架桥的房子不好交易,买家还是很介意这些方面。”苏斌说到。

区域改造缓慢外部环境尚待提升作为主打老城改善产品的楼盘,中梁明湖云璟自身产品倒也有可圈可点之处。项目规划的5栋楼均为15层住宅,一梯两户的小高层产品。平米打造成了四室两厅两卫,卧室位于四角,私密性和独立性不错。

社区之外,楼盘靠近银座家居、东亚家居、欧亚电子大厦,老城商业烟火气息浓厚,但作为改善楼盘来讲,由于老城改造速度缓慢,城市界面以老旧小区为主,基础设施老化严重。

记者在北关北路看到,沿街的水果摊、小吃摊、小卖铺等占道经营、占道堆放杂物、占道停车现象较多,建筑外立面多是破损的水泥灰,电线杆零零散散矗立在路旁。这些外在环境也使得该项目的高端定位显得相对脱节。

“定位高端改善的项目,除了自身产品,外在环境因素也很重要。”有业内人士表示,主城区地块出让十分难得,这也决定了中梁明湖云璟的产品定位,但城市界面老旧、环境混杂,与楼盘高端定位很难契合;加上地块体量小,开发商发挥余地也小。“目前该项目周边并没有新规划发布,想要改变周边的老破环境,还尚需时日。”

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